Coeficiente de Edificación ¿Qué es? ¿Cómo se calcula?
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El coeficiente de edificación es un instrumento del desarrollo urbano que nos permite regular el mercado del suelo y el mercado inmobiliario, con el fin de generar las condiciones necesarias para que la población pueda adquirir una vivienda.
¿Qué es el Coeficiente de Edificación?
La Edificabilidad
- Según la REA (Real academia española) es la posibilidad de edificación sobre un suelo según las normas urbanísticas.
- Establece la cualidad del suelo para producir área edificable.
- Relaciona directamente el área de edificación con el número de pisos de la edificación y el porcentaje de área libre.
- Si existen estos tres parámetros deben identificar una misma condición regulatoria.
Donde:
Ce – Coeficiente de Edificabilidad
P – Número de pisos
%a – porcentaje del área libre
Edificabilidad – Ley DUS (Art. Nº 39)
La edificabilidad es el volumen de aprovechamiento constructivo atribuido al predio mediante la planificación urbana, para la creación de obras de carácter permanente cuyo destino es albergar al ser humano en el desarrollo de sus actividades…
… Para el aprovechamiento de la edificabilidad se requiere la emisión de una licencia de edificación adecuada a lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Edificaciones, la zonificación asignada a un predio, a sus parámetros urbanísticos y edificatorios, así como al contenido de los Planes de Desarrollo Urbano y sus instrumentos, y demás normativa de la materia.
Coeficiente de edificabilidad
- Es la relación entre el área total de techo y el tamaño del lote en que es construido.
- Cuantos metros cuadrados de edificio se pueden construir por cada metro cuadrado de suelo.
- Se le multiplica al área del suelo para determinar el área máxima construible.
- Se determina por la relación m2/m2 (metro cuadrado de edificio sobre metro cuadrado de terreno)
Es importante mencionar que en la literatura internacional se le conoce como “Floor Area Ratio” (FAR) que es la expresión internacional de regulación del desarrollo urbano.
¿Cómo se usa el Coeficiente de Edificación?
El Coeficiente de Edificación se puede utilizar en cada uno de estos puntos:
Regulación Urbanística
- Como parte del proceso de planificación urbana, determina normativamente la capacidad del suelo de generar volumen edificatorio.
- Es parte de los parámetros urbanísticos.
Gestión del desarrollo Urbano
- Evaluación y emisión de Licencia de edificación (incluidos también los certificados de zonificación y vías; las recepciones de obra y otros)
- Emisión y control de los Certificados de Derechos Adicionales de Edificabilidad Transferibles (C-DAETs)
Proyectos inmobiliarios
- Permite dimensionar la rentabilidad del proyecto inmobiliario.
– Permite modelar la distribución de diferentes usos dentro del proyecto. - Permite determinar la cabida de los proyectos edificatorios
Intervenciones urbanísticas (ZRE)
- Renovación / regeneración urbana
- Redesarrollo urbanos / reajustes de suelo
- Vivienda Social
- Grandes desarrollos de uso mixtos
- Grandes equipamientos urbanos
Ejemplos de Coeficiente de Edificación
Proyectos donde se aplicaría
Algunas reflexiones de su aplicación
- Impacta en el valor del suelo.
- Genera y distribuye riqueza a los propietarios de suelo.
- Permite una transparente identificación de la rentabilidad inmobiliaria del suelo urbano y así mismo, un más claro control de su desarrollo.
- Permite gestionar la captura de las variaciones del valor del suelo.
¿Cómo se calcula el Coeficiente de Edificación?
La imperfección del mercado de suelo
La oferta de suelo es inelástica, es decir, no se modifica cuando se modifica el precio.
Por tanto, ante variaciones de la demanda, lo que se modifica es el precio.
Urban Estándar Model
Existe una identidad entre:
- Renta del suelo o el Valor del mercado del suelo; y
- La Densidad y la Edificabilidad
La expresión formal de la curva, según Alain Bertoud, es la siguiente:
f(x) = D0 e-gx
Donde D0 es la densidad en el origen y g es la gradiente de la curva.
Formula del Coeficiente de Edificación
- A partir de la identidad entre el valor de suelo y edificabilidad
- Mayor edificabilidad donde hay mayor valor de suelo
- Se calcula en base a la fórmula de la pendiente de los valores de suelo
Marco Regulatorio
- El Coeficiente de Edificación no es el único que regula el desarrollo urbano
- Su modificación depende de la regulación completa del desarrollo urbano
- La siguiente regulación puede modificar el Coeficiente de Edificación:
– Régimen de suelo
– Patrones de asentamientos
– Calificación de inmuebles históricos
– Conservación de activos ambientales
Conclusiones
- El Coeficiente de Edificación regula la intensidad de ocupación en base a la demanda que es expresada en el valor del suelo.
- Se relaciona con otros aspectos regulatorios del desarrollo urbano:
– Calificación del suelo: centros históricos, áreas de conservación, otros.
– Patrones de asentamiento. - Se necesita un adecuado del manejo de data especializada para tener una más eficiente regulación.
Presentancion Online sobre el Coeficiente de Edificación
Puedes vizualizar la presentacion de CAP Regional Piura donde trata el tema del Coeficiente de edificación.
Según el ministerio de vivienda del Perú
“Factor por el que se multiplica el área de un terreno urbano y cuyo resultado es el área techada máxima posible, sin considerar los estacionamientos ni sus áreas tributarias”.
Jorge Sánchez Herrera – Nómena Arquitectura
Arquitecto/Urbanista
En Lima son dos los parámetros fundamentales que determinan la forma final de un edificio: la altura máxima y el porcentaje mínimo de área libre del lote.
Para un edificio de vivienda, se requiere dejar entre 30% y 40% del área del lote libre, la misma que es medida en el primer piso del edificio. Sabiendo que el promotor inmobiliario ocupará el máximo de pisos y dejará el mínimo de área libre posible, esta combinación resulta fundamental, pues determina la forma final del edificio, antes de si quiera haberlo comenzado a diseñar.
Los invito a ver una foto área reciente de Lima en Google Maps y se darán cuenta que la forma de los edificios multifamiliares entre medianeras es, en esencia, la misma: una “H”. Un bloque frontal y uno posterior, conectados por un núcleo de escaleras y ascensores en el centro.
Yo veo, al menos, dos problemas con estos parámetros. El primero es que condicionan a que los arquitectos normalmente diseñen un solo piso que luego se repite “n” cantidad de veces, dependiendo de la altura máxima permitida. Esto, evidentemente, condiciona sus posibilidades y su calidad. Y el segundo es que esta forma –la “H”– determina que la gran mayoría de ambientes o departamentos de un edificio miren hacia pozos de luz interiores, cuyas dimensiones están también definidas por la altura del edificio.
Una alternativa a esta forma de pensar un edificio solía ser el coeficiente de edificación que, por alguna razón que desconozco, dejó de tenerse en cuenta en nuestros parámetros urbanísticos. El coeficiente es un factor que determina la cantidad de volumen que es posible construir sobre un lote.
Por ejemplo, un coeficiente de 4.0 en un lote de 500 m2 establece que se pueden construir 2,000 m2. Lo que equivaldría, con nuestros parámetros actuales, a una altura de 7 pisos con 40% de área libre aproximadamente sobre el mismo lote.
Pensemos. Si lo que importa finalmente es el área total construida, es decir, la cantidad de m2 techado, entonces el concepto de área libre se vuelve irrelevante. Más aun cuando el área libre, medida en el primer nivel, genera espacios que solo pueden ser disfrutados por los departamentos del primer piso, en el mejor de los casos. Pensar en términos del coeficiente podría permitir mayores posibilidades de trabajo con la morfología de los edificios, en beneficio de los habitantes.
Imaginemos, por ejemplo, pequeñas terrazas o patios sin techo para todos los departamentos en todos los pisos. O edificios que vayan disminuyendo su masa construida conforme vayan creciendo en altura, aumentando las opciones de iluminación natural en los departamentos, así como las posibilidades de trabajar y mejorar su forma final.
Fuente: Publimetro
Autor: Jorge Sanchez Herrera
Fuente: Urbanismo y Economia
Autor: Augusto Mendoza
augusto.mendoza@urbanistasperu.org
Asistente CYPE
Equipo de redacción de CYPE Ingenieros Perú. "Soluciones BIM para profesionales de múltiples áreas"
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8 comentarios en «Coeficiente de Edificación ¿Qué es? ¿Cómo se calcula?»
Excelente analisis
Excelente Análisis!
Excelente el análisis, es necesario considerar a fin de lograr un mejor Diseño, y con mayor libertad.
Este indicador (Coeficiente de Edificaciones), no me parece completo. Para ser considerado como un páter de tolerancia se requiere el ESTUDIO DE SUELOS (Mecánica de suelos) o sea el tipo de suelos donde se construirá el proyecto de obras de arte en general.
Lamentablemente en nuestra realidad eliminar la relación de altura y área libre por la del coeficiente de edificación crearía un caos urbanístico pues no todos los lotes tienen la misma área. Si un terreno producto de la acumulación de lotes es 4 veces más grande que otro el de al lado podrá construir 4 veces más altura porque el lote se lo permite. Y si tiene dos frentes uno hacia una avenida y otro hacia una calle estrecha no tendrán problema de romper el perfil urbano de la cuadra. La norma de altura debe ser más flexible nada más y en vez de ser 1.5 (a+ r) debería ser el doble o triple para poder construir rascacielos en Lima.
Gracias por tu aporte Martin, lo apreciamos mucho.
Interesante aporte, esto implica también un tema muy engorroso de estos días con lo que respecta el Coeficiente de Edificaron. Si cumplimos can la altura de edificación, ya no debería ser tan riguroso con las áreas de aporte para pozos de luz por cuanto cumplen con la funcionalidad de este fin.
Me refiero por ejemplo; si mi coeficiente de edificación es de 6 (según parámetros) y de mi proyecto es de 7.67 esta diferencia de 1.67 debería ser aceptada y no denegada u observada. Por lo tanto resulta irrelevante.
Gracias Marcos por tu aporte, seguiremos mejorando nuestro contenido.