‘Coeficiente de edificación’, por Jorge Sánchez Herrera

definición de coeficiente de edificación

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Según el ministerio de vivienda del Perú

Factor por el que se multiplica el área de un terreno urbano y cuyo resultado es el área techada máxima posible, sin considerar los estacionamientos ni sus áreas tributarias”.

Jorge Sánchez Herrera – Nómena Arquitectura
Arquitecto/Urbanista
[email protected]

En Lima son dos los parámetros fundamentales que determinan la forma final de un edificio: la altura máxima y el porcentaje mínimo de área libre del lote.

Para un edificio de vivienda, se requiere dejar entre 30% y 40% del área del lote libre, la misma que es medida en el primer piso del edificio. Sabiendo que el promotor inmobiliario ocupará el máximo de pisos y dejará el mínimo de área libre posible, esta combinación resulta fundamental, pues determina la forma final del edificio, antes de si quiera haberlo comenzado a diseñar.

Los invito a ver una foto área reciente de Lima en Google Maps y se darán cuenta que la forma de los edificios multifamiliares entre medianeras es, en esencia, la misma: una “H”. Un bloque frontal y uno posterior, conectados por un núcleo de escaleras y ascensores en el centro.

Yo veo, al menos, dos problemas con estos parámetros. El primero es que condicionan a que los arquitectos normalmente diseñen un solo piso que luego se repite “n” cantidad de veces, dependiendo de la altura máxima permitida. Esto, evidentemente, condiciona sus posibilidades y su calidad. Y el segundo es que esta forma –la “H”– determina que la gran mayoría de ambientes o departamentos de un edificio miren hacia pozos de luz interiores, cuyas dimensiones están también definidas por la altura del edificio.

Una alternativa a esta forma de pensar un edificio solía ser el coeficiente de edificación que, por alguna razón que desconozco, dejó de tenerse en cuenta en nuestros parámetros urbanísticos. El coeficiente es un factor que determina la cantidad de volumen que es posible construir sobre un lote.

Por ejemplo, un coeficiente de 4.0 en un lote de 500 m2 establece que se pueden construir 2,000 m2. Lo que equivaldría, con nuestros parámetros actuales, a una altura de 7 pisos con 40% de área libre aproximadamente sobre el mismo lote.

Pensemos. Si lo que importa finalmente es el área total construida, es decir, la cantidad de m2 techado, entonces el concepto de área libre se vuelve irrelevante. Más aun cuando el área libre, medida en el primer nivel, genera espacios que solo pueden ser disfrutados por los departamentos del primer piso, en el mejor de los casos. Pensar en términos del coeficiente podría permitir mayores posibilidades de trabajo con la morfología de los edificios, en beneficio de los habitantes.

Imaginemos, por ejemplo, pequeñas terrazas o patios sin techo para todos los departamentos en todos los pisos. O edificios que vayan disminuyendo su masa construida conforme vayan creciendo en altura, aumentando las opciones de iluminación natural en los departamentos, así como las posibilidades de trabajar y mejorar su forma final.

Fuente: Publimetro

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